建築プロジェクトマネジャー

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住環境は5年置きに変化していく

もし、そう仮定するのなら、
住環境にも、もっと神経を使い、こうしたいという希望も
具体的に描けるのではないかな？と思う

どうだろうか・・・？

【2008/02/03 22:01】 | 福祉住環境 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

建築物の評価とプロジェクトの評価

再調達原価を考える上で、今後の社会の住宅事情がストック市場の成熟期に差し掛かるなか、建替え事業の需要が増えると予測される。経年や損傷の予測や建設資材や建築工法の変遷も念頭においてのLCCを考える重要性とともに、時代への対応が現在価値を変えていくことにつながる。土地の価値は、その上に建つ建物の収益性によって、価値の違いを明確に持つようになるだろう。

収益性を考える上では、使用者や所有者からの利益を見るのではなく、経年による建替えや時代に即した機能改善による価値を高めることからも、影響を与えていくに違いない。単純に土地に依存した立地だけで価値を高めようとするには、非常に難しい時代と言えよう。価値は時代のニーズへの対応と生活者・利用者の評価で大きく左右される。建物自体の性能や意匠性だけでは、土地そのものの価値も低減していく。利用者にとって必要な動線や動員できるだけの集客力を建物自体が担える機能を備えているのかが、問題となってくると思われる。生産者が単純に供給するのではなく、評価をする利用者・市場が求めるものに対応する時代が来たと言える。住宅とオフィス、住宅とホテル、要求に対応するスケルトン住宅など。

いわゆる、スケルトン建築手法には、ハードは準備をして、使い勝手ニーズの部分は所有者に描かせていた。そこのプランニングも設計者とは異なる立場の者がマネジメントしながら提案する必要性を感じている。利用者・所有者のニーズを生産側がもっと具現化できるよう仲立ちをする立場の人間が明確にその存在の必要性を世論にアピールする時期ではないかと強く感じる。

商業的建築物や公共施設に限らず、居住を目的とした建物であっても、建替え時期の問題も睨んだ考え方を持たなければならないし、その対応にも、専門的な立場の機関が必要となるだけのストック市場が成熟しつつある。そのためにも、PMrという立場の役割意識を確立させる必要性を感じさせる。

--以下はレポート------

建築物の価値をどう捉えるか
　評価の視点　
　評価の仕組み

⇒評価者の視点により様々な価値がある
　利用価値・資産価値・性能価値・歴史的価値・文化的価値・個人的愛着
⇒評価者　評価の目的　評価の対象

評価の方法（評価をスムーズに行う）

評価の基準(判断の拠りどころ)
・資産としての建築物の価額評価
・中古市場：建物の価格を正当に評価することにより中古流通市場は拡大、質の高い住宅ストックの形成が可能
・不動産投資：不動産の収益から期待されるインカムゲインとキャピタルゲインの現在価値の評価
・企業戦略：ファシリティ・マネジメント、企業買収・合併などのための評価

■不動産鑑定評価基準
　建物鑑定評価：通常は土地と結合して有機的に効用を発揮、建物と敷地を一体として鑑定評価
・建物及び敷地が一体として市場性を有する建物のみの評価
⇒価額は積算価格、配分法における比準価格および建物残余法における収益価格を関連付けて決定
・建物及び敷地が一体として市場性を有しない建物のみの評価（宗教建築物等の特殊な建築物評価）
⇒建物の利用状況を前提として、事業の継続性、保存等を主眼として行う。積算価格を標準として決定

■原価法による建物の「積算価格」の求め方
　積算価格　＝　再調達原価　―　減価額

原価法：価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について原価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法

再調達原価：対象不動産を価格時点において再調達に必要とされる適正な原価の総額。なお、建設資材、工法等の変遷により、対象不動産の再調達原価を求めることが困難な場合は同等の有用性を持つものと置き換えて求められた原価（置換原価）を再調達原価とみなす。

■取引事例比較法
　不動産の市場における価格形成に着目して不動産の価格を求める。多数の取り引き事例を収集して適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事例補正・時点修正を行い、地域要員の比較や個別的要員の企画を行って求められた価格を企画考量し試算価格を求める　「比準価格」という

■収益還元法
　対象不動産が将来的に生み出すであろうと期待される純収益の現価の総和に対する現在価値
　　　　　　　収益価値　＝　純収益　÷　還元利回り

◆◆◆建築物の評価をめぐる今後の課題

◆市場の動向を反映した建物評価のあり方：これまでの原価方式一辺倒では市場動向の変化に対応できない
◆生活者の視点からの建物を評価するｼｽﾃﾑ：住宅性能基準、性能と価格、保証等がリンクするｼｽﾃﾑ・ファシリティマネジメント
◆土地と建物を一体として評価する合理的ｼｽﾃﾑ：建物は本来、敷地と一体となって効用を発揮するものである。
建物単独の評価ｼｽﾃﾑと同時に土地と建物を一体として評価する合理的なｼｽﾃﾑが必要とされる。
◆新たな時代への対応：建物の評価の手法や考え方も新たな時代に適合したものへ作り替えていく必要がある

インターネット対応、電子決済システム・住宅とオフィスの融合、住宅とホテルの融合・期限を限定した建物価値

２段階要求方式等によるスケルトン住宅、スケルトンオフィス・建物の供給者と需要者の境界の曖昧化

【2007/03/25 17:57】 | マネジメント実務技術 | TRACKBACK(2) | COMMENT(1) |

福祉住環境の勉強について

建築プロジェクトマネジャー称号取得と平行して資格取得を目指していた「福祉住環境コーディネーター」の勉強も時折おざなりにはなっていたものの。。。昨年　秋に受験し　年明けに合格通知が届きました。

座学ばかりで　実践のない私ですが、不動産販売の企業に勤めていた経緯があり、不動産の知識には少なからず自信はあります。

経理業務の経験もあり　簿記も勉強しました。

販売の経験上、住宅を購入する場合、何が一番　大事かと言うと　資金となりますが、お金があれば　満足いく住まいにたどり着けるかと言うとそうとも限りません。

どういう住まいが自分の生活や家族構成にマッチしているのか、ライフサイクルやライフスタイル　家族構成によって　さまざまです。間取りの快適さに惑わされて　いざ、住む段になって住みにくいと感じる人も少なくないのも現実です。

現在、福祉住環境コーディネーター１級資格試験の勉強をしていますが
求められる能力の中に・・・・

　住宅改修の問題点を指摘する項目があることです。

皮肉なことですね。
他の人が提案をした住宅改修を福祉的観点から　もっともよい改修へと提案するのです。

手間の掛かることをさせるものだと思うかも知れませんが、現実問題として　知識のない施工会社が介護保険を適用して住宅改修をすると、使い勝手の悪い仕上がりにしてしまうことが往々にしてあるそうです。

数パターンの事例集をもとに　決定されるのかも知れませんね。

十人十色　背丈も違えば　利き手も異なります。握力だって　歩幅だって　腰の位置だって　違うのが当たり前です。寸法を測るのは　壁や手すりではなく、まず、それを利用する人のサイズを知らなければ　何もなりません。

住まいは洋服や靴と同じです。
フィットしたサイズでないと窮屈だったり歩けなかったりするのです。

だから、自分以外の年齢や病状のことをもっと知りたくて勉強をしています。

関連ブログ　　勉強のきっかけ

【2007/01/24 12:53】 | はじめに | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

もう少し　私のこと

建築プロジェクトマネジャー・・・の勉強をスクールに通って学びました
勤め帰りに夕刻から始まる２時間半の講義を週１回　一年間通いました

生徒は一級建築士の人がほとんどで　それも男性ばかりです

場違いな感じがして　一年・・・続くのかなぁ～と言うのがスタート地点

それまで知ろうとも思わなかった建築のこと
金融のこと　税金のこと　不動産のこと

意匠　構造　設計　設備　管理　コスト管理

色々なことを学びました
自分自身の知識が広がっていくのがわかり　手にする本のタイトルも次第に変化していきました

学ぶと言うのは刺激をくれるのですね

　　もっと　私のこと

【2007/01/24 12:47】 | はじめに | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

やさしく解説　社会情勢の変容②

ＣＳＲ（CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY）
企業の社会的責任とは・・・
企業は日本の発展において大きな役割を担っています。
最低限の法令遵守をしなくてはなりません。・・昨今の不祥事（不二家の賞味期限切れ原材料使用の問題など）はあってならないことです。

次いで、利益貢献といった責任を果たさなければなりません。
市民や地域、社会の今すぐ欲しがっている情報や商品　そしてこれから必要であろう商品の開発など、より高次の社会貢献や配慮、情報公開や対話を自主的に行うことが必要です。ネットの浸透によって、消費者のニーズに応えようとする企業の姿勢は目を見張るばかりに、急展開しています。

それは企業として社会（国民）に認められることが、資金調達の上で最も大切なこととなってきたからです。その陰には、金融機関の崩壊があります。資金調達が金融機関に依存しない社会の仕組みになってきたからです。

もちろん、国としての財政も困窮し、公共事業も民間にシフトしなければならない情勢になっています。決議権が民間に委ねられようとしています。国民の力がものを言う時代がそこまで来ているように感じられます。

バブルの崩壊の以前より、ゼネコンの体質改善は問題視されていましたが、改善の遅れは第三者が介入出来ない業務構造にあったからです。設計から完成に至る工程の中で、監督を行う機関においても、不透明なものが多いのは、依頼主が事業主であり、公共事業であることから、利用者（国民）への開示が全く求められなかった背景にあります。今までは、商業ビル・公共施設を建設する際に利用者の声など反映させる必要を感じなかったからでしょう。

不動産の評価も、年々変容してきています。開発は郊外に広がり、新線が延伸し、郊外の地価も上昇を見せています。企業は経営不振によって、駅前に保有していたビルを手放し始めました。開発は近隣の開発に阻まれ、今までの常識で判断する好条件の立地に資金を投じても、人の流れが経済効果を変えてしまいます。

　　路線価は人の流れにも左右される。

かつての建設理論に「集客を意識する」という概念はあったでしょうか。立派な構築物であれば、人は魅力を感じるものと神話のように存在しました。見物客は増えても、利用客にはならない。それが現実です。

数年前から、不動産投資が騒がれています。海外から参入したファンドは日本でもＪリートとされ、注目されています。それは、企業に投資するのではなく、不動産の営業収益に資産運用するやり方です。商業ビル・オフィスビルであり、ホテルなどにもファンドは広がっています。企業の経常利益に期待できない投資家たちは、不動産そのものが収益を上げる「稼ぐ駅前ビル」に投資をし始めています。

◆クリッピング（気になったウェブ上の記事を記録すること）

豪州大家さん、日本で急増　（時流超流）日経ビジネスオンライン
国内物件のファンドが規制を嫌い海外に上場

【2007/01/24 11:34】 | 建設（建築）市場の今 | TRACKBACK(0) | COMMENT(0) |

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